Jakarta, RakyatNTT.ID — Daya beli masyarakat yang melemah masih menjadi hambatan utama sektor properti nasional hingga kuartal III-2025. Para analis menilai, kombinasi kebijakan fiskal pemerintah dan moneter bank sentral berpotensi menjadi pendorong pemulihan marketing sales properti pada sisa tahun ini.

Dalam riset bertajuk “Property: Stabilizing the Ground”, Panin Sekuritas mengungkap adanya masalah struktural pada pasar tenaga kerja dan rasio kemampuan konsumen membeli rumah. Kedua faktor ini disebut menjadi akar dari perlambatan sektor properti nasional.

IHPR Tertekan, Tanda Lemahnya Permintaan Hunian

Analis Panin Sekuritas Aqil Triyadi menjelaskan bahwa pelemahan daya beli tercermin dari Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) yang terus melambat.
“IHPR kuartal II/2025 hanya tumbuh 0,9% secara tahunan, turun dari 1,76% pada periode yang sama tahun 2024,” ungkapnya, Selasa (28/10/2025).

Menurutnya, perlambatan IHPR menjadi sinyal jelas bahwa minat beli rumah masyarakat belum pulih sepenuhnya. Kondisi ini diperparah dengan minimnya penciptaan lapangan kerja baru yang menekan kemampuan keuangan konsumen.

Ketenagakerjaan dan Daya Beli yang Menyusut

Kementerian Ketenagakerjaan mencatat hanya 824 ribu lapangan kerja baru tercipta sepanjang 2024, sementara penambahan angkatan kerja mencapai 3–4 juta orang per tahun.

Kondisi ini memicu kompetisi kerja yang semakin ketat dan menekan daya beli masyarakat, khususnya di segmen menengah ke bawah.

Dari sisi kualitas pekerjaan, proporsi pekerja penuh waktu turun menjadi 66,19% per Februari 2025, sementara pekerja setengah menganggur meningkat ke 25,81%.

“Perubahan struktur ini berdampak langsung pada permintaan hunian di segmen menengah dan bawah yang selama ini menjadi penopang pasar domestik,” papar Aqil.

Harga Rumah Tak Seimbang dengan Pendapatan

Selain masalah ketenagakerjaan, tingginya rasio harga rumah terhadap pendapatan turut menjadi faktor utama pelemahan daya beli.

Panin Sekuritas mencatat harga rata-rata rumah di Indonesia mencapai Rp17 juta per meter persegi, sedangkan pendapatan rata-rata masyarakat hanya sekitar Rp37 juta per tahun.

Dengan demikian, rasio harga rumah terhadap pendapatan mencapai 46%, menandakan keterjangkauan properti di Indonesia masih rendah.

Mengutip data World Population Review, rasio housing mortgage as percent to income Indonesia pada 2024 bahkan mencapai 189%, jauh di atas Malaysia (60%), India (119%), dan Singapura (131%).
“Kondisi ini menunjukkan daya beli perumahan Indonesia jauh tertinggal dibanding negara tetangga,” jelas Aqil.

Tekanan Sosial Ekonomi: Pinjaman Online dan Judi Online

Selain faktor ekonomi makro, fenomena sosial seperti maraknya pinjaman daring dan perjudian online ikut memperburuk kondisi finansial rumah tangga.

“Berbagai kasus judi online dan pinjol memperparah permasalahan struktural daya beli masyarakat. Ini harus ditangani serius oleh pemerintah,” tegas Aqil.

Menurutnya, perilaku konsumtif dan ketergantungan terhadap pinjaman cepat menjadi ancaman laten terhadap kesehatan ekonomi keluarga muda, terutama generasi milenial dan Gen Z yang kini mulai memasuki usia produktif.

Stimulus PPN DTP Dorong Optimisme Pengembang

Meski sektor properti menghadapi tekanan, pemerintah berupaya menjaga momentum melalui kebijakan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk hunian di bawah Rp5 miliar.

Kebijakan ini dikabarkan akan diperpanjang hingga 2027, bersamaan dengan tren penurunan suku bunga acuan Bank Indonesia.

Aqil menilai, langkah ini memberi kepastian bagi pengembang dalam menyiapkan produk baru. Namun, tantangan dari sisi permintaan masih signifikan, terutama di wilayah urban yang mengalami kenaikan biaya hidup tinggi.

“Insentif pajak memang meringankan, tetapi tanpa perbaikan daya beli, penjualan tidak akan berakselerasi optimal,” ujarnya.

Sinergi Kebijakan Fiskal dan Moneter Diperlukan

Untuk menghidupkan kembali sektor properti, para analis menekankan pentingnya sinkronisasi kebijakan fiskal dan moneter.

Fiskal diharapkan fokus pada subsidi perumahan dan dukungan terhadap sektor padat karya, sementara moneter perlu menjaga stabilitas suku bunga agar pembiayaan KPR tetap terjangkau.

“Ada downside risk jika penyaluran fiskal terhambat. Hal itu bisa mengganggu pemulihan daya beli masyarakat secara luas,” tutup Aqil.

Arah Sektor Properti di Akhir 2025

Dengan kombinasi stimulus fiskal, suku bunga rendah, dan kebijakan perumahan inklusif, pasar properti berpotensi menutup tahun 2025 dengan tren stabil.

Namun, keberhasilan kebijakan ini sangat bergantung pada pemulihan daya beli dan peningkatan kualitas pekerjaan masyarakat.

Jika kedua faktor itu dapat dikembalikan ke jalur positif, maka sektor properti Indonesia bisa kembali menjadi penggerak ekonomi nasional di tengah perlambatan global. (*/rnc)